Oft wird vergessen, mit welchen Anstrengungen Vermieten verbunden ist. Einerseits das Mietrecht, andererseits die Mieter – beides kann Immobilienbesitzer Zeit, Geld und vor allem Nerven kosten.
Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten der Vermieter und stellt in zweierlei Hinsicht eine Herausforderung dar. Es ist und bleibt ein Kraftakt bei den regelmäßigen Anpassungen durch den Bundesgerichtshof die Übersicht zu behalten.
Gleichzeitig gleicht es einem Geschicklichkeitslauf nicht in die vielen Fallen des Mietrechts zu tappen. Nur trainierte Vermieter, die zumindest grundlegendes Wissen rund ums Thema Vermieten haben, schaffen es erfolgreich durch diese Challenge.
Die folgenden Tipps schaffen mehr Klarheit, was bei Mietrückstand zu beachten ist und wie mit säumigen Mietern umgegangen werden sollte. Get ready!
Der Zahlungsverzug: Die unangefochtene Nummer 1
Nicht, teilweise oder wiederholt verspätet gezahlte Mieten – kein Einzelfall. Die meisten Vermieter ärgern sich mit Zahlungsverzügen herum. Diese stellen laut Gesetz einen schweren Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar.
Die damit einhergehenden Konsequenzen sind hart – trotzdem bleibt der Mietrückstand das Nummer 1 Ärgernis für Vermieter. In den meisten Fällen ist die Miete am Monatsanfang fällig und der Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn er die Miete nicht spätestens am dritten Werktag eines Monats bezahlt.
Auch nur teilweise gezahlte Mieten über eine Dauer von mindestens zwei Monaten oder wiederholt verspätet gezahlte Mieten zählen zum Zahlungsverzug und können rechtliche Folgen nach sich ziehen.
Schnelligkeit und ein offenes Ohr ist gefragt
Stellt der Vermieter fest, dass Zahlungen ausbleiben oder nur teilweise eingehen, sollte er schnell handeln. Denn je länger die Situation ungeklärt bleibt, desto teurer und nervenaufreibender kann es für den Vermieter werden. Zunächst sollte der Vermieter das persönliche Gespräch mit dem säumigen Mieter suchen, denn oft lassen sich die Gründe für den Mietrückstand klären und eine Einigung finden.
War der Mieter wirklich nachlässig? Hat er aufgrund einer prekären Einkommenssituation Zahlungsschwierigkeiten oder liegen vielleicht lediglich Fehlbuchungen vor? Viele Szenarien sind denkbar. Ein offenes Ohr und Verständnis auf beiden Seiten kann die potenzielle Konfliktsituation frühzeitig entschärfen.
Auf persönlich folgt rechtlich
Lässt sich die Situation nicht durch ein Gespräch klären, ist das rechtliche Vorgehen der nächste und richtige Schritt. Der Vermieter sollte in diesem Fall so schnell wie möglich handeln und dem säumigen Mieter eine Mahnung schicken. Wichtig ist hierbei eine genaue Frist für den Ausgleich der Mietrückstände zu setzen. Die reine Androhung eines gerichtlichen Mahnverfahrens bewirkt oft Wunder!
Reagiert der Mieter jedoch nicht auf das Schreiben, sollte der Vermieter seiner Ansage Taten folgen lassen und beim Amtsgericht einen Antrag auf das gerichtliche Mahnverfahren stellen. Der Mieter hat jetzt die Möglichkeit Widerspruch einzulegen. Tut er dies nicht, erhält der Vermieter das Recht innerhalb der nächsten 30 Jahre die offenen Mietschulden einzutreiben.
Haben Vermieter gerechtfertigterweise keine Lust den gleichen Zirkus immer wieder aufs Neue mitzumachen, gibt es im Härtefall auch eine rechtliche Lösung. Das Zauberwort heißt fristlose Kündigung. Obwohl meist negativ assoziiert, stellt sie diesmal eine gute Möglichkeit dar, zahlungsunwillige Mieter aus der Wohnung zu bekommen.
Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt oder mit insgesamt mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist. Interessanter Fakt: Die Nebenkostenvorauszahlungen zählen hierbei mit. In diesen bestimmten Fällen braucht es zudem keine vorherige Abmahnung des Mieters.
Fristlose Kündigung – oft der letzte Rettungsring
Wer sich für den letzten Schritt – die fristlose Kündigung – entscheidet, sollte bestimmte Formalien unbedingt beachten:
- Das Kündigungsschreiben ist nur in schriftlicher Form gültig und muss
- den Grund für die Kündigung enthalten sowie
- an alle eventuell betroffenen Mieter weitergegeben werden.
Sollten mehrere Vermieter verantwortlich für eine Mietimmobilie sein, muss die Kündigung zudem von allen Vermietern unterschrieben werden. Leider findet der Streit ungeachtet der korrekten Kündigung oft kein Ende, da der Vermieter einfach nicht auszieht.
Daher ist es ratsam bereits im Kündigungsschreiben den weiteren Gebrauch der Wohnung zu untersagen. Dies kann den Rechtsstreit erheblich verkürzen.
Eine App schafft Übersicht
So angebracht eine fristlose Kündigung in bestimmten Fällen scheint, Vermieter sollten zunächst alle alternativen Schritte gründlich prüfen. Oft wird vergessen, dass eine fristlose Kündigung nicht die Allround-Lösung darstellt und mit hohem finanziellen und zeitlichen Aufwand verbunden sein kann.
Das A und O bei Zahlungsverzügen bleibt die schnelle Reaktion auf Seiten der Vermieter. Nur wenn dieser alle Zahlungsströme im Blick hat, kann auch schnell reagiert werden. Doch je nachdem wie viele Mietimmobilien ein Vermieter besitzt, ist es aufwändig den Überblick über alle Zahlungseingänge zu behalten.
Zum Glück bietet die fortschreitende Digitalisierung auch hier eine passende Lösung – Vermieter go digital! Die Immobilien App von Home macht das Leben von Vermietern einfacher. Die effiziente Alltagshilfe ermöglicht Vermietern ihr Wohneigentum besser zu verwalten.
Sie bietet zum Beispiel eine Übersicht über alle laufenden Verträge und Zahlungen, prüft den Eingang von Mieten automatisch und benachrichtigt den Vermieter zuverlässig bei verspäteten Zahlungen. Das spart nicht nur Zeit und Nerven sondern ermöglicht einen Überblick in Echtzeit.
Die Hausverwaltungssoftware ist zudem kostenlos und erfüllt analog zum Online-Banking führender europäischer Banken die höchsten Sicherheitsstandards. Vermieten geht also auch einfacher – wie Home beweist.
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Über Home: Home wurde 2016 von Thilo Konzok und Moritz von Hase mit der Vision gegründet, besseres Wohnen für alle Beteiligten zu schaffen und damit das Leben von Mieter und Vermieter zu vereinfachen. Die beiden Gründer sind selbst mehr als 40 mal umgezogen und haben dadurch aus erster Hand die Probleme als Mieter und Vermieter kennengelernt. Die Mission von Home ist es diese Probleme zu lösen. Beginnend mit der Home App wird, in einem ersten Schritt Vermietern ermöglicht ihre Wohnungen besser zu verwalten.
Mehr Informationen zu Home: home.ht, Home für iOS, Home für Android
Guter Artikel und eine nützliche App.
Mietrückstände sind immer noch das beste Mittel für den Vermieter, um den Mieter loszuwerden. Wenn man die hier beschriebenen Aspekte alle berücksichtigt, dann ist man definitiv auf der sicheren Seite.
Wie Goethe schon zu sagen pflegte: „Was man schwarz auf weiß besitzt, kann man getrost nach Hause tragen.“ – die Faustregel gilt nach wie vor.
Danke für den tollen Artikel! Bei solchen Angelegenheiten ist es wichtig, dass man über die rechtlichen Aspekte aufgeklärt ist vor allem wenn es z.B. um Fristen geht. Ich denke man sollte bei Auseinandersetzungen nicht auf professionelle Unterstützung verzichten.
Ich stand schon auf beiden Seiten . Ich war Mieter und Vermieter. Beide Parteien haben unterschiedliche Risiken, welche berücksichtigt werden müssen.
Genau, was ich gesucht hab. Mein Freund ist nämlich Neu-Vermieter und ich recherchier für ihn die Dos und Don’ts. Danke für die ausführlichen Infos, wie man bei Mietrückständen reagieren sollte. Besonders der Hinweis, zügig zu handeln, ist sicher goldwert und spart ggf. Nerven. Ansonsten ist wohl eine Rechtsberatung speziell für Vermieter angesagt.